Krifteler Wäldchen: ABG prüft noch
Laut ABG Marktfähigkeit weiterhin nicht gegeben
Der Erste Beigeordnete Martin Mohr legte diese Woche in den Ausschüssen den aktualisierten Sachstandsbericht zur Gebietsentwicklung „Am Krifteler Wäldchen“ vor:
Gemäß dem städtebaulichen Vertrag zwischen der Gemeinde und der ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH (ABG) verpflichtet sich die ABG, innerhalb von zwölf Monaten nach Abschluss des Baulandumlegungsverfahrens die vollständigen Bauantragsunterlagen für das Vorhaben einzureichen. Ferner ist die ABG verpflichtet, spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens zu beginnen und den geschlossenen Rohbau innerhalb von 30 Monaten fertigzustellen.
Sofern das durch einen Sachverständigen einzuholende Marktfähigkeitsgutachten nicht zu dem Ergebnis gelangt, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Bereich des Mietwohnungsmarktes sowie des Eigentumswohnmarktes in positiver Weise verändert haben, können die vorgenannten Fristen jedoch vorübergehend ausgesetzt werden.
„Die ABG hat die Gemeinde Kriftel am 3. November 2025 darüber informiert, dass die Marktfähigkeit des Bauvorhabens nach den Feststellungen des Sachverständigen zum Stichtag 31. Oktober 2025 weiterhin nicht gegeben ist“, so Mohr. Die Begründung: Die Ergebnisse der Überprüfung der Marktfähigkeit zeigen weiterhin eine negative Differenz zwischen den tatsächlich erzielbaren Marktpreisen und den erforderlichen Miet- beziehungsweise Kaufpreisen. Die Marktfähigkeit sei damit weiterhin nicht gegeben.
In der gutachterlichen Stellungnahme wurde die Entwicklung des erforderlichen Mietzinses im Verhältnis des Jahresrohertrags zu den Investitionskosten untersucht. Zur Erreichung derselben Verhältniszahl ist eine Miete für frei finanzierte Wohnungen in Höhe von 16,46 Euro erforderlich. Die aktuelle Marktmiete (Stand 09/2025) betrage dagegen „nur“ 14 Euro pro Quadratmeter. Die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche betrugen 2019 noch 2.210 Euro/m² (Baukostenindex Destatis 90,6), diese sind 2025 auf 3.227 Euro/m² (Baukostenindex Destatis 132,1) gestiegen. Ebenso sind die Herstellungs- wie Verkaufspreise für Eigentumswohnungen deutlich gestiegen, dagegen sind Förderungen im frei finanzierten Wohnungsmarktgestrichen worden.
Gemeinde kann Rückübertragung des Grundstücks verlangen
Die im städtebaulichen Vertrag vereinbarten Fristen sind weiterhin ruhend gestellt. Die Marktfähigkeit wird nach Aussagen der ABG zum Ende des 4. Quartals 2025 erneut durch den Sachverständigen beurteilt. Über das Ergebnis der nächsten Überprüfung wird der Gemeindevertretung ein weiterer Bericht vorgelegt.
Die Fristen können maximal bis zum 31. Dezember 2026 gehemmt werden. „Sollte bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin keine hinreichende Wirtschaftlichkeit für die Durchführung des Vorhabens festgestellt werden können, ist der Gemeinde das Recht vorbehalten, die Rückübertragung des Grundstücks zu verlangen sowie eine Entschädigung für die Durchführung eines neuen Vergabeverfahrens und für die etwaig notwendigen Anpassungen des Bebauungsplanes geltend zu machen“, so Martin Mohr.
Vor dem Hintergrund der geänderten Gesetzeslage (Stichwort „Bauturbo“) hat die ABG angekündigt, Verhandlungen mit der Gemeinde aufzunehmen um über Möglichkeiten zu sprechen, die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens schneller zu erreichen.